今年佛山將推1277萬㎡舊改項(xiàng)目，老城舊改將成主流

日期:2017-05-05 09:45 點(diǎn)擊數(shù):2721 來源:佛山日?qǐng)?bào) 共有條評(píng)論

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　　廢棄舊車間，改建成創(chuàng)意都市產(chǎn)業(yè)園；江邊舊廠房，變身具有河濱綠化特色的體育公園……自2007年6月，佛山市委、市政府出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》以來，我市在全省率先實(shí)施的“三舊改造”工作，正式迎來十周年。
　　十年舊改，佛山取得怎樣的經(jīng)驗(yàn)？又面臨怎樣的困局？記者從4月27日佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的“佛山三舊改造”行家談沙龍活動(dòng)上獲悉，截至2017年3月底，我市有55.63萬畝土地納入三舊改造，累計(jì)啟動(dòng)1345個(gè)項(xiàng)目，已有11.01萬畝土地華麗變身，但完成度不足20%，存在工業(yè)減少、商業(yè)過剩的結(jié)構(gòu)性問題。
　　今年，我市禪南順三區(qū)還將有5.76萬畝舊改項(xiàng)目推出。在佛山增量土地越發(fā)緊張之下，吸引越來越多房企加入。
　　成果：
　　十年啟動(dòng)1345個(gè)項(xiàng)目，推動(dòng)低效用地開發(fā)
　　10年來，我市三舊改造成就了許多“雞窩變鳳巢”的經(jīng)典案例，祖廟嶺南天地、1506創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、禪城石頭村等都是備受各方肯定的成功典范，有力推動(dòng)城市從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”轉(zhuǎn)變。
　　截至2017年3月底，全市納入省國土資源廳的三舊改造地塊總用地面積55.63萬畝，約占全市建設(shè)用地的26%。其中，舊城總用地面積10.07萬畝，舊村總用地面積9.89萬畝，舊廠總用地面積35.67萬畝。
　　10年來，我市三舊改造累計(jì)共啟動(dòng)項(xiàng)目1345個(gè)，總用地面積11.01萬畝，項(xiàng)目改造預(yù)算投入資金2790.75億元。其中，正在改造項(xiàng)目611個(gè)，占地面積7.08萬畝；已竣工項(xiàng)目改造677個(gè)，占地面積3.36萬畝；　已完成前期籌備改造項(xiàng)目57個(gè)，占地面積0.57萬畝。
　　通過三舊改造，我市推動(dòng)了56.67平方公里低效用地的再開發(fā)。全市每平方公里建設(shè)用地產(chǎn)出GDP從“三舊”改造實(shí)施之初2007年的2.84億元，提高到2016年的5.66億元。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。此外，中心組團(tuán)的空間布局也通過三舊改造得到優(yōu)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三舊改造項(xiàng)目約55%分布在中心城區(qū)，30%在主要組團(tuán)。
　　而市民也在三舊改造中獲益巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三舊改造累計(jì)提供了191.1萬㎡公益性設(shè)施用地，主要為道路交通設(shè)施及公園用地；　改善了約353.2公頃的舊村居環(huán)境，也通過功能的完善接納了大量流動(dòng)人口，改造提升村集體的產(chǎn)業(yè)類型，增加了村民的收入。
　　未來：
　　今年舊改供應(yīng)超千萬平方米，房企抓緊布局廣佛
　　這廂是土地供應(yīng)愈發(fā)有限，那廂是城市更新需求的日益強(qiáng)烈。據(jù)禪城、南海和順德三區(qū)2017年土地推介會(huì)上公布的信息統(tǒng)計(jì)，本年度土地供應(yīng)面積為718萬㎡，而三舊改造項(xiàng)目供應(yīng)面積達(dá)到1277萬㎡。一些房企紛紛抓住這一機(jī)遇擴(kuò)充規(guī)模。
　　不久前，佛山綠康置業(yè)有限公司總經(jīng)理張立進(jìn)曾表示，老城舊改一定是未來開發(fā)的主流模式，目前已經(jīng)迫在眉睫?！跋噍^于高價(jià)地塊，舊改的邊際安全性更高，同時(shí)也將是未來房企進(jìn)入主城區(qū)的主要開發(fā)模式。綠城非常愿意尋找機(jī)會(huì)介入。”近年來，我市已吸引瑞安、新鴻基、合景泰富、綠地、國瑞、萬科、碧桂園、星星、東建、富力、時(shí)代、保利、廣佛智城等房企加入三舊改造項(xiàng)目。
　　據(jù)佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長駱儀克提供的數(shù)據(jù)，我市目前城市開發(fā)強(qiáng)度在30%以上，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到36%，而城市宜居標(biāo)準(zhǔn)小于30%?？梢?，城市更新工作已擺上重要的議事日程。
　　“房企都想在廣佛市場有很好的發(fā)揮，在地價(jià)高企下，舊改儼然已成為房企獲取土地的途徑。”佛山中原地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理余鴻表示，雖然相比之下，外來企業(yè)通過招拍掛拿地進(jìn)駐，受益與開發(fā)周期比參與舊改來得快，但畢竟城市的開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)上來了，未來還是得從三舊改造以及城市整體功能平衡上去做文章?！傲硪环矫?，三舊改造正影響著我們的市容市貌與價(jià)值體系輸出。城市級(jí)別高，城市可塑空間更高，反過來帶動(dòng)人才流動(dòng)與房地產(chǎn)發(fā)展。因此舊改對(duì)于開發(fā)商來講，如果做好它，獲利的成本比招拍掛拿地要好?！?/span>
　　困局：
　　產(chǎn)業(yè)空心化與商業(yè)過剩并存
　　但舊改中仍有不少問題，讓房企入陣的腳步有所躊躇。
　　首先是結(jié)構(gòu)性問題。市三舊改造管理委員會(huì)辦公室專職副主任吳福明坦言，三舊改造去工業(yè)化嚴(yán)重，工業(yè)大規(guī)模減少，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化，改造方向不均衡；另一方面新增房地產(chǎn)、商住項(xiàng)目占比超過80%，已批項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大幅增加，導(dǎo)致中心城區(qū)商業(yè)過剩。
　　商辦物業(yè)比例過高，加劇了拿地房企的前期投入與經(jīng)營壓力。駱儀克表示，功能比例的限制、容積率如何衡量，已成為三舊改造的兩大痛點(diǎn)。尤其在季華路、嶺南大道等城市中軸線，目前已規(guī)劃大量商辦物業(yè)，非住宅已過剩，對(duì)容積率、層高等指標(biāo)要求高，難以吸引房企參與舊改。
　　“比如說季華路沿線都做商業(yè)，跟城市發(fā)展是不匹配的，也會(huì)對(duì)城市發(fā)展帶來阻力。我們需要重新審視城市功能的規(guī)劃。”佛山匯誠宏圖房地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩亦有相同見解。
　　另一方面，受行政體制、管理機(jī)制影響，三舊改造推進(jìn)難度加大，相關(guān)配套政策包括國土政策、規(guī)劃體系、地價(jià)稅收等方面仍不夠完善。
　　余鴻亦坦言，房企參與舊改除了要考慮城市中心商業(yè)面積的經(jīng)營、租賃、長期獲取稅收受益的處理外，獲取土地的周期和手續(xù)方面也將面臨很大的壓力，尤其是拆遷款、中間稅費(fèi)、產(chǎn)品線配備。
　　一個(gè)數(shù)據(jù)值得引起警惕——我市三舊改造實(shí)施規(guī)模正在逐年下降。記者留意到，佛山啟動(dòng)三舊改造十年，但完成度僅19.8%。其中2010~2012年三年最高，其中2011年改造用地規(guī)模達(dá)到1475公頃的最高值。隨后逐漸下滑，至2016年僅99公頃。“很明顯出現(xiàn)了后勁不足。這有兩方面的原因，一是市場動(dòng)力不足，二是土地權(quán)屬人改造意愿下降?！眳歉Ｃ鲗?duì)此坦言。
　　此外，三舊改造對(duì)公共設(shè)施配套貢獻(xiàn)率也較低。相對(duì)于納入統(tǒng)計(jì)的已批用地，公益設(shè)施的占比僅為5.8%，其中位于中心城區(qū)的禪城區(qū)占比僅為0.4%。已批項(xiàng)目中公益性設(shè)施主要來自于道路交通設(shè)施及公園綠地，公共管理與服務(wù)設(shè)施規(guī)模較小。
　　業(yè)內(nèi)建言
　　佛山匯誠宏圖房地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩：
　　先發(fā)展經(jīng)濟(jì)、引進(jìn)人口，才有產(chǎn)業(yè)與
　　辦公
　　舊改必須體現(xiàn)政府對(duì)城市規(guī)劃和城市功能規(guī)劃的結(jié)果。珠江新城也經(jīng)歷很長時(shí)間的運(yùn)營，先有了流動(dòng)人口，才有商業(yè)；先發(fā)展經(jīng)濟(jì)，才有辦公。目前來說，佛山的凈流入人口包括大學(xué)畢業(yè)生的流入還是有限，這種情況下發(fā)展商業(yè)和產(chǎn)業(yè)，不太適合城市核心區(qū)。比如說季華路沿線60米都做商業(yè)，跟城市發(fā)展是不匹配的，也會(huì)對(duì)地塊盤活、城市發(fā)展帶來阻力。我們需要重新審視城市功能的規(guī)劃。
　　佛山中原地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理余鴻：
　　解決商業(yè)過剩，政企間需盡快找到
　　共性
　　商辦物業(yè)已不僅是供應(yīng)飽和的問題，而且難以在短期內(nèi)經(jīng)營下去。五年前我們做嶺南天地項(xiàng)目，算是比較成功，但它的超高層寫字樓依然有壓力；現(xiàn)在我們做瀾石瀧景項(xiàng)目，其60萬平方米的商業(yè)體也面臨一定壓力。加上目前的房地產(chǎn)政策環(huán)境，一般開發(fā)商都不敢做商辦物業(yè)了。當(dāng)然，大家也一直都在尋找解決的辦法，但政府、企業(yè)之間也缺乏統(tǒng)一的方法、缺乏統(tǒng)一方向，希望盡快在這方面找到共性。
　　佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長駱儀克：
　　三大創(chuàng)新途徑，五區(qū)盡快減少差　異化
　　三舊改造可以有三大創(chuàng)新途徑：民營舊廠房用地除了按評(píng)估價(jià)進(jìn)行收儲(chǔ)外，還可在符合城市規(guī)劃功能的前提條件下，公開拍賣后的土地收入按比例分配，以此鼓勵(lì)舊廠房地主積極參與；村集體用地引入市場機(jī)制，由企業(yè)參與土地前期整理工作；流傳土地方面，非住宅物業(yè)有產(chǎn)權(quán)可分拆銷售，有利于盤活集體土地，提升村級(jí)工業(yè)園及市場產(chǎn)品多樣化。此外，建議五區(qū)盡快減少差異化，從市級(jí)層面總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)全面推廣，加快城市更新步伐。
　　佛山市建鑫住房租賃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇：
　　租賃市場新政策，對(duì)舊改有極　大啟發(fā)
　　如何盤活空置的商辦物業(yè)？希望政府按照<國辦發(fā)〔2016〕39號(hào)>文件精神盡快研究出臺(tái)“商改住”落地政策與執(zhí)行細(xì)則，指導(dǎo)市場去商業(yè)庫存。另外住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部最新發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，另外農(nóng)村流轉(zhuǎn)集體用地也可作為租賃住房試點(diǎn)。未來如能應(yīng)用好，對(duì)于租賃市場甚至往后的三舊改造也將是極大的啟發(fā)。文/佛山日?qǐng)?bào)記者林舒制圖/孔煥玲

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