一、背景和目的

　　為解決南海區(qū)歷史形成的土地利用碎片化問(wèn)題，加快土地利用方式的改革創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地成片連片利用，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，市自然資源局南海分局起草了《關(guān)于深化土地利用方式改革推動(dòng)城鄉(xiāng)融合集聚發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱“若干措施”）。

　    二、文件主要內(nèi)容

　　（一）框架構(gòu)成

　　“若干措施”包括五大部分，共十八條措施。

　　（二）主要內(nèi)容

　　1.構(gòu)建國(guó)土空間規(guī)劃體系，奠定產(chǎn)業(yè)集聚基礎(chǔ)

　　【解讀】主要政策要點(diǎn)包括：

　　一是構(gòu)建規(guī)劃體系，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)用地集聚開(kāi)發(fā)。優(yōu)化工業(yè)用地布局，劃定不少于190平方公里工業(yè)用地紅線，謀劃產(chǎn)業(yè)空間集聚，劃定10個(gè)以上萬(wàn)畝產(chǎn)業(yè)用地集聚區(qū)。主要是利用國(guó)土空間規(guī)劃編制的契機(jī)，謀劃落實(shí)同類土地集聚規(guī)劃。二是制定村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造空間與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，細(xì)化落實(shí)改造計(jì)劃。編印《南海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造空間與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，劃定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)社區(qū)、儲(chǔ)備整備空間、騰退區(qū)、騰挪安置區(qū)等集中改造區(qū)域，主要是在規(guī)劃基礎(chǔ)上劃定改造區(qū)域。

　　2、實(shí)施全域土地綜合整治，實(shí)現(xiàn)土地集中歸并

　　【解讀】主要政策要點(diǎn)包括：

　　一是建立騰退“一張圖”，2年拆舊復(fù)墾1萬(wàn)畝。劃定騰退區(qū)，制定拆舊復(fù)墾任務(wù)清單。2023年12月31日前，完成1萬(wàn)畝拆舊復(fù)墾任務(wù)。主要是摸查零散土地基礎(chǔ)上，分鎮(zhèn)街落實(shí)騰退任務(wù)。二是建立利益平衡機(jī)制，助力空間布局優(yōu)化。完善“地券”制度，建立周轉(zhuǎn)“指標(biāo)池”，探索房券和財(cái)政資金獎(jiǎng)勵(lì)和引入市場(chǎng)資金的方式，平衡土地調(diào)整導(dǎo)致的利益增減。通過(guò)地券、房券、綠券等利益平衡機(jī)制的運(yùn)用，來(lái)推動(dòng)拆舊復(fù)墾。三是集中建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房，承接產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。低效建設(shè)用地在征收、整備或騰退后獲得“房券”，再以房券兌換相應(yīng)面積的產(chǎn)業(yè)保障房，2023年12月31日前，全區(qū)建成200萬(wàn)㎡產(chǎn)業(yè)保障房作為村集體兌換房票之用（其中桂城、里水、大瀝各30萬(wàn)㎡；獅山50萬(wàn)㎡；九江、丹灶、西樵各20萬(wàn)㎡），主要是明晰保障房的作用和落實(shí)保障房的建設(shè)任務(wù)。

　　3.實(shí)施集體土地嚴(yán)格管控，防止土地碎片利用

　　【解讀】主要政策要點(diǎn)包括：一是嚴(yán)格管控騰退區(qū)土地利用，助力土地騰退。在劃定的騰退區(qū)，擬騰退土地不得實(shí)施新建、加建、改建、擴(kuò)建等行為。不得以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等方式轉(zhuǎn)移使用權(quán)或租賃權(quán)。實(shí)施騰退區(qū)的嚴(yán)格管控。二是劃定連片城市更新單元，限定優(yōu)惠政策適用范圍。按照連片改造需要，全區(qū)統(tǒng)一劃定面積不低于300畝的多個(gè)連片城市更新單元（單元內(nèi)可含非“三舊”土地）。位于城市更新單元內(nèi)且納入標(biāo)圖建庫(kù)的項(xiàng)目繼續(xù)享受各類“三舊”改造政策。城市更新單元外的項(xiàng)目，無(wú)論是否納入標(biāo)圖建庫(kù)，不再享受“三舊”改造政策。限制零散用地，尤其是工改居項(xiàng)目的城市更新，為連片改造打下基礎(chǔ)。三是強(qiáng)化入市管控，禁止土地零散使用。在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，土地面積小于30畝的地塊不允許單獨(dú)入市。對(duì)集聚區(qū)內(nèi)零散土地實(shí)施嚴(yán)格管控，防止產(chǎn)生新的碎片化。

　　4.靈活創(chuàng)新土地利用模式，促進(jìn)土地連片利用

　　【解讀】主要政策要點(diǎn)包括：一是加強(qiáng)土地征收和整備，確保招商引資需求。強(qiáng)化政府統(tǒng)籌，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的集體土地優(yōu)先通過(guò)征收、整備、統(tǒng)租等方式由政府統(tǒng)籌使用。每年要實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)籌連片工業(yè)用地8000畝（其中獅山2000畝，其他鎮(zhèn)（街道）各1000畝）。確定政府統(tǒng)籌利用土地的方式以及任務(wù)。二是探索產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移歸并，促進(jìn)集體土地連片利用。試行將集體土地所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移到一個(gè)主體名下，由同一個(gè)主體統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)利用。鼓勵(lì)土地產(chǎn)權(quán)歸并，促進(jìn)連片開(kāi)發(fā)。三是允許土地空間靈活調(diào)整，促進(jìn)同類土地歸并集中。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，不同建設(shè)用地之間可進(jìn)行靈活空間調(diào)整，空間調(diào)整不視為土地置換，依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。放開(kāi)不同土地類型的空間調(diào)整限制，促進(jìn)土地歸并集中。四是征改并用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)土地連片征收。將符合條件的村級(jí)工業(yè)園，按照確定的用途比例（公共設(shè)施40%、工業(yè)30%、居住20%、商業(yè)10%），參照“三舊政策”折算土地補(bǔ)償款連片征收?！叭f”占比超60%的工業(yè)用地可以協(xié)議出讓。利用征改并用制度，以平衡“三舊”土地和非“三舊”土地的收益，促進(jìn)土地連片征收。五是探索建立“政府管控、國(guó)企主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”模式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地連片開(kāi)發(fā)。區(qū)政府直接授權(quán)同意全資國(guó)有企業(yè)一二級(jí)開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的特許經(jīng)營(yíng)模式，吸納社會(huì)資本入股聯(lián)營(yíng)，實(shí)施“一園一國(guó)企一平臺(tái)”策略。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以各種方式介入村改。

　　5、建立多項(xiàng)保障體制機(jī)制，確保土地連片利用

　　【解讀】主要政策要點(diǎn)包括：一是制定財(cái)政保障措施，引導(dǎo)土地連片利用。建立產(chǎn)業(yè)用地收儲(chǔ)成本區(qū)、鎮(zhèn)（街道）負(fù)擔(dān)機(jī)制，對(duì)土地出讓收益分成比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。按照連片改造需要優(yōu)化村改扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策。從優(yōu)化土地收益分配和村改資金獎(jiǎng)勵(lì)著手，提高鎮(zhèn)街和市場(chǎng)主體連片改造的積極性。二是推行容缺審批，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高效開(kāi)發(fā)。產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)開(kāi)發(fā)的職能部門建立容缺審批機(jī)制，實(shí)現(xiàn)高效審批。建立容缺審批機(jī)制，推動(dòng)連片項(xiàng)目快速改造。三是建立常態(tài)化聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，嚴(yán)厲打擊違法用地。建立多部門多環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)的區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)合執(zhí)法架構(gòu)，重點(diǎn)查處村級(jí)工業(yè)園騰退區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)社區(qū)等重點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)區(qū)域。建立聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，打擊違法用地，為土地集中利用掃清障礙。四是建立評(píng)估和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保資源優(yōu)化配置。設(shè)立產(chǎn)業(yè)用地供需聯(lián)合評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立土地資源配置機(jī)制，實(shí)現(xiàn)連片產(chǎn)業(yè)用地與招商引資項(xiàng)目的最優(yōu)配置。建立財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金和用地指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保效率高的鎮(zhèn)街和項(xiàng)目?jī)?yōu)先獲得支持和獎(jiǎng)勵(lì)。優(yōu)化土地資源和資金配置機(jī)制，提升土地利用效率。

　　另外明確了文件的實(shí)施期限和實(shí)施要求、解釋單位。

　　佛山市自然資源局南海分局

　　2021年12月23日