旅游賊火爆，電影票房好，金銀珠寶很暢銷(xiāo)，2024年春節(jié)消費(fèi)超過(guò)了平淡的預(yù)期。

滿(mǎn)眼望去，各項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)紅彤彤一片，總感覺(jué)缺點(diǎn)什么，哎，樓市呢？

仔細(xì)扒拉，才在一些機(jī)構(gòu)的春節(jié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)角落里，看到幾行文字，支支吾吾。

往年春節(jié)樓市，開(kāi)門(mén)紅還是倒春寒，對(duì)全年走勢(shì)有著風(fēng)向標(biāo)意義，2024年的春節(jié)樓市，冷清中帶著分歧，看似不熱鬧，實(shí)則很涌動(dòng)。

開(kāi)門(mén)紅還是倒春寒？

上班第一天，按照慣例，各主要房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，都會(huì)發(fā)出春節(jié)快訊。

2024年有點(diǎn)不一般，兩家影響力頗大的機(jī)構(gòu)，態(tài)度截然相反。

2月18日，貝殼研究院和克而瑞同一天發(fā)文。

貝殼研究院的標(biāo)題是《龍年春節(jié)樓市開(kāi)門(mén)紅 二手房交易增七成》，轉(zhuǎn)發(fā)語(yǔ)還寫(xiě)到，消費(fèi)者看房意愿被充分激活；克而瑞的標(biāo)題則為《春節(jié)樓市 | 44城春節(jié)成交同比降40%，供應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)乏力、返鄉(xiāng)置業(yè)消逝》。

使勁揉了揉眼睛，生怕自己看錯(cuò)，對(duì)同一個(gè)市場(chǎng)的描述差這么多，這是罕見(jiàn)的。

不少媒體看到樓市“開(kāi)門(mén)紅”，也紛紛轉(zhuǎn)載和引述，反倒是供應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)乏力、返鄉(xiāng)置業(yè)消逝這類(lèi)標(biāo)題，被束之高閣。

實(shí)際情況到底怎么樣？

貝殼研究院的文章里，最重要就是兩張圖。

一張圖說(shuō)，春節(jié)期間，二手房日成交量變化：一線城市不差，微微下降3%；二三線城市大幅增長(zhǎng)，二線城市增加98%，三線城市增加65%。

具體提到，蘇州、鄭州、西安、南京、武漢、合肥、成都、寧波、佛山、濟(jì)南、無(wú)錫、銀川、洛陽(yáng)、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。

另外一張圖，貝殼研究院用的是看房量，反應(yīng)購(gòu)房熱情。

2024年春節(jié)假期8天，按日均統(tǒng)計(jì)，一線城市比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年；二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過(guò)2023及2021年。

如果單看看房量，相信大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為，目前樓市非?；鸨?。因?yàn)槌艘痪€城市僅次于2021年，二三線都是大幅度超越2021年。

長(zhǎng)期跟蹤樓市的人，對(duì)2021年都非常敏感，因?yàn)槟鞘侵袊?guó)樓市成交量的歷史巔峰，15.8萬(wàn)億的住宅商品銷(xiāo)量，就像珠穆朗瑪，只能仰望。

超過(guò)甚至接近2021，那豈止是開(kāi)門(mén)紅，簡(jiǎn)直是見(jiàn)證奇跡的時(shí)刻。

克而瑞的文章，是另外一番景象。

在這篇名為《春節(jié)樓市 | 44城春節(jié)成交同比降40%，供應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)乏力、返鄉(xiāng)置業(yè)消逝》文章里，克而瑞上來(lái)就說(shuō)：

受房企推盤(pán)積極性較低影響，2024年春節(jié)樓市成交延續(xù)平淡行情。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，44個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為23.38萬(wàn)平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達(dá)到了82%。即便年前核心一二線相繼松綁限購(gòu)、放松限貸，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限。

一二線城市松綁效果不佳，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)也沒(méi)出現(xiàn)。

克而瑞給出了一張表，詳盡統(tǒng)計(jì)了其監(jiān)測(cè)的城市，在春節(jié)期間實(shí)際成交的情況。

看完兩篇文章，好像尼格買(mǎi)提拿在手里的紙牌，就是對(duì)不上，尷尬，真尷尬。

割裂的樓市

尼采的視角主義說(shuō)到：真相并不存在，存在的只有解釋。

貝殼和克而瑞兩篇文章，反應(yīng)的正是視角主義。

貝殼的統(tǒng)計(jì)里面，用的是二手房和看房量，克而瑞主要看的是新房，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的成效。

如果再加上統(tǒng)計(jì)樣本城市數(shù)量的多寡，就會(huì)得出截然相反的結(jié)論。

從兩篇文章來(lái)看，貝殼認(rèn)為二手房在春節(jié)期間表現(xiàn)不錯(cuò)，克而瑞則認(rèn)定新房整體很差。

為了彌補(bǔ)不同的視角，我們查閱了其他更多維的數(shù)據(jù)。

連續(xù)多年獲得新財(cái)富第一的廣發(fā)地產(chǎn)總結(jié)了春節(jié)期間新房和二手房的情況，廣發(fā)統(tǒng)計(jì)的樣本新房有22個(gè)城市，二手房有75個(gè)城市。

具體結(jié)果是：

1）新房方面：

22城新房日均成交2.2萬(wàn)方，較23年（近年最高點(diǎn)）下滑49%，較疫情前19年下滑22%；

分線來(lái)看，一二線（8城）日均成交0.3萬(wàn)方，同比下滑79%，三四線（14城）日均成交1.9萬(wàn)方，同比下滑33%。

2024年的春節(jié)新房情況創(chuàng)下2017年以來(lái)最低水平。

2）二手房方面：

75城中介二手房日均成交157套，23年法定假期（清明、五一、端午、十一、元旦）日均成交1558套。對(duì)比2023年的節(jié)假日，絕對(duì)成交數(shù)量要低不少。

廣發(fā)的統(tǒng)計(jì)里提到了一個(gè)很重要的概念是轉(zhuǎn)化率，這和看房量有直接關(guān)系。

看房量大，不代表后續(xù)成交量就一定多。

根據(jù)廣發(fā)的統(tǒng)計(jì)，2024年春節(jié)期間來(lái)訪轉(zhuǎn)化率僅為2.6%，23年法定假期平均來(lái)訪轉(zhuǎn)化率為3.4%，24年元旦假期來(lái)訪轉(zhuǎn)化率達(dá)4.1%。

廣發(fā)的二手房統(tǒng)計(jì)里面，沒(méi)有春節(jié)同期的多時(shí)間對(duì)比，但補(bǔ)充上了轉(zhuǎn)化率這一重要數(shù)據(jù)。

看房多，轉(zhuǎn)化率低，說(shuō)明觀望情緒濃厚。

另外根據(jù)平安證券的統(tǒng)計(jì)，即使春節(jié)為每年二手房的淡季，但今年春節(jié)整體熱度和情緒與往年相比仍處于較低水平。

以 15 個(gè)樣本城市看二手房成交情況，春節(jié)期間 （2 月 9 日至 17 日）農(nóng)歷同比約-6.1%。

貝殼統(tǒng)計(jì)的是50城，平安是15城，貝殼更有統(tǒng)計(jì)意義，但這個(gè)統(tǒng)計(jì)意義其實(shí)作用不大。

因?yàn)闅v年春節(jié)期間的成交量、尤其是二手房成交量很低，從平安證券的圖里面能直觀的看出來(lái)。

買(mǎi)賣(mài)雙方都要在，且撮合交易成功還得房管局、中介通力合作，又在春節(jié)，實(shí)在困難。

而成交量的絕對(duì)數(shù)額低，加上2023年的疫情影響，造成更低的基數(shù)，結(jié)果看，增長(zhǎng)幅度可能就很大。

貝殼在文章里也說(shuō)道，2023年的疫情可能導(dǎo)致的基數(shù)效應(yīng)，是2024年開(kāi)門(mén)紅的核心因素。

對(duì)二手房的認(rèn)知或許還有分歧，對(duì)于新房的共識(shí)度是空前的高。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)假期期間（2月10日至17日），其監(jiān)測(cè)的25個(gè)代表城市新房日均成交面積較2023年春節(jié)假期（2023年1月21日至1月27日）下降約27%。

中指研究院表示，從2022年春節(jié)開(kāi)始，新房成交就開(kāi)始掉，2022年大概掉了50%，2023年又降了 21%，然后今年（2024年）又降了27%。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)歷年春節(jié)的情況也類(lèi)似，北京、上海、深圳、廣州、武漢、蘇州、青島、濟(jì)南、南京、韶關(guān)等十個(gè)城市，無(wú)論日均成交還是總成交都是近5年新低。

蘇州是春節(jié)前政策放松力度最大的地區(qū)，取消了全面限購(gòu)，希望春節(jié)期間能夠個(gè)好結(jié)果。

可惜，實(shí)際效果一般。

還是中指研究院的反饋，蘇州節(jié)前表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。春節(jié)期間，蘇州市場(chǎng)的表現(xiàn)大概在17-18套房子的銷(xiāo)售量，與去年假期相比，銷(xiāo)量下降了24%。

廣州在節(jié)前的開(kāi)放力度也可以，放松了120平米的購(gòu)房限制，實(shí)際結(jié)果如何？克而瑞的統(tǒng)計(jì)是比較差的。

春節(jié)尾聲，某機(jī)構(gòu)在2024地產(chǎn)基建投資前瞻的電話會(huì)議里提到廣州，態(tài)度也比較悲觀。

他們認(rèn)為廣州市場(chǎng)，在松綁限購(gòu)措施之后未見(jiàn)明顯改善，不看好廣州市場(chǎng)春節(jié)后的反彈。

高善文在2024年1月底的一個(gè)演講中說(shuō)，中國(guó)樓市，二手房市場(chǎng)基本完成了價(jià)格修正，新房則還需要等待。

他主要援引二手房和新房之間的成交對(duì)比做說(shuō)明。

從2024年春節(jié)，克而瑞和貝殼的反饋來(lái)看，高善文的看法，某種程度上正在延續(xù)。二手房的確比新房要穩(wěn)健的多，新房要企穩(wěn)，仍需時(shí)間。

這是分歧里面的共識(shí)，共識(shí)里面的趨勢(shì)。

旅游和樓市無(wú)法共存  有我沒(méi)你？

2024年春節(jié)樓市，還有一個(gè)地方很有意思。

機(jī)構(gòu)們不約而同地提到，春節(jié)樓市表現(xiàn)不佳，和旅游火爆有關(guān)系。

比如，中指研究院就說(shuō)到，2024春節(jié)假期期間出游熱情高漲，或在一定程度上導(dǎo)致購(gòu)房需求釋放滯緩。

買(mǎi)房要停留，旅游則是走，買(mǎi)房要花錢(qián)，旅游也得花錢(qián)，在預(yù)期收入相對(duì)不明朗的情況下，不同的錢(qián)包之間互相排斥。

旅游熱，住房冷，這對(duì)所謂的矛盾關(guān)系，在宏觀意義上開(kāi)始有跡可循。

在春節(jié)前，央行公布了一月份的信貸數(shù)據(jù)，不少數(shù)據(jù)是異常的，當(dāng)時(shí)沒(méi)多少人明白怎么回事，現(xiàn)在看起來(lái)，結(jié)論似乎越來(lái)越清晰了。

1月份，中國(guó)新增貸款4.92萬(wàn)億，在2023年高基數(shù)的背景下，多了200億，比2022年更是多出9400億。

4.92萬(wàn)億的結(jié)果，也比市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期高出2500億之多。

仔細(xì)拆分不難發(fā)現(xiàn)，居民貸款是新增貸款最大的貢獻(xiàn)力量，1月份居民部門(mén)新增信貸合計(jì)7229億元。

進(jìn)一步拆解，居民貸款里，短期貸款、中長(zhǎng)期貸款分別同比多增 3187 億、4041 億。

考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售，尤其新房銷(xiāo)售并不好，人們借錢(qián)的解釋力，就需要其他行為來(lái)解釋。

據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2024年1月TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2350.6億元，同比降低34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。

廣發(fā)證券認(rèn)為，短期貸款和銀行開(kāi)年降低消費(fèi)貸款利率沖量有關(guān)系，中長(zhǎng)期貸款則和經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸有關(guān)。

問(wèn)題來(lái)了，人們借消費(fèi)貸的用途到底是什么？一般銀行發(fā)放消費(fèi)貸的時(shí)候，按照用途主要分為旅游、購(gòu)物、裝修等大類(lèi)目。

借貸的時(shí)候，多數(shù)人可能會(huì)隨便填寫(xiě)消費(fèi)用途，但無(wú)論怎么填寫(xiě)，短期行為是不會(huì)說(shuō)謊的。

春節(jié)之前，每日經(jīng)濟(jì)新聞曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)大家在2024年會(huì)不會(huì)增加旅游開(kāi)支。

7成以上的人回答會(huì)增加，且超過(guò)3成的人們表示會(huì)大幅度增加旅游開(kāi)支。

我們此前分析過(guò)，00后已經(jīng)成為出游的最主力人群，人數(shù)占比超過(guò)90后。

00后門(mén)的特點(diǎn)很鮮明，參加工作不久，收入沒(méi)那么多，但是追求悅己消費(fèi)。

春節(jié)期間，借錢(qián)過(guò)年的新聞屢見(jiàn)不鮮，也從側(cè)面進(jìn)一步印證借錢(qián)——旅游這個(gè)鏈條的可能性。

根據(jù)文旅部的數(shù)據(jù)，剛剛結(jié)束的春節(jié)長(zhǎng)假，國(guó)內(nèi)旅游出游4.74億人次，總花費(fèi)6326.87億元。

這是什么概念？

2019年春節(jié)全國(guó)旅游消費(fèi)是5139億，2020年是2782億，2021年是3011億，2022年是2891億，2023年是3758.43億。

2024年旅游總花費(fèi)幾乎超過(guò)過(guò)去兩年之和！

中國(guó)人不敢花錢(qián)，沒(méi)錯(cuò)，但從旅游來(lái)看，這錢(qián)不是不能花，而是看怎么花，花在哪里。

此前有機(jī)構(gòu)把中國(guó)人每年的消費(fèi)支出，衣食住行，和其他國(guó)家作對(duì)比，對(duì)比發(fā)現(xiàn)我們?cè)谑称?、居住上面的投入偏高，在旅游等服?wù)上的投入偏低。

從2023年下半年到2024年的趨勢(shì)看，有一句話，很俗，但又很恰當(dāng)：不知不覺(jué)，未來(lái)已來(lái)。

如果把房地產(chǎn)看做一種消費(fèi)選擇，未來(lái)的預(yù)期是穩(wěn)定在10到12億平方米一年。

替代房地產(chǎn)消費(fèi)的旅游等悅己消費(fèi)，已經(jīng)從小眾消費(fèi)蛻變?yōu)榇蟊娤M(fèi)，從可選消費(fèi)，成為新的必選消費(fèi)。

消費(fèi)，不背負(fù)擔(dān)，讓自己快樂(lè)?？磥?lái)，消費(fèi)者與自我和解的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開(kāi)資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)勿以此作為投資依據(jù)。）